北京樓市里，一個新項目的面世，總會引起一陣躁動。

上周衙門口板塊的中海學府里，開放了樣板間，一大波西部購房者紛至沓來。

畢竟西南片區在經歷過君禮著的高開低走后，已經很久沒有新面孔出現，在樓市供地四面開花的背景下，顯得格外平靜。

(相關資料圖)

不少讀者私信我，問的最多的，無非：

項目到底咋樣，能不能買？保值升值情況如何？該不該等青塔？

而這些問題的答案，都藏在一個大背景里，那就是——西四環組團。

北京雖然供地四面開花，但真正算得上“新房林立”的組團，并不多。

除了麗澤豪宅圈，昌平南片區、崔各莊-東壩以外，就只有這個神奇的西四環組團。

去年，組團上齊刷刷站上了7個項目，今年加入了學府里和青塔（熙華臺），新房密度再度升級。

綜合組團環境和過往新房去化情況，我對這個組團，下了幾點定義：

1，組團屬性：麗澤下游支付力不足的平替，本身發展緩慢，只能講交通和環線的故事。

西四環組團里，大部分屬于豐臺西部，小部分是石景山領土，是一個“拼湊”出的組團，政區交界發展相對滯后。

好處是有明顯的環線+路網優勢，且靠近主城區，基礎配套和通達度較強。

承接了麗澤改善和西部剛需兩撥客群，沒有絕對的剛需or改善組團之說，各種產品定位都有出路。

2，組團特征：小環境影響大，新房“各安天命”。

組團內大部分新房，小環境都不算樂觀，回遷房多，道路環境較差，界面發展一般。

相較之下華曦府會好一些，這也成為它能順利破局的原因之一。

其他新房，優勢劣勢都很鮮明：

大瓦窯近地鐵，但價格稍高，樓間距密；

青塔項目位置好，但北側有鐵路影響，容積率高；

衙門口位置稍偏，但有學校和公園；

龍樾天元靠近內城，價格偏高；

宸知著距離學校近，但戶型一般。

不到20平方公里的組團，新房“各安天命”，走出了不同的路數。

誰的綜合評分最高，誰就能輕盈破局。

3，組團合理價格：7.5w/㎡。

截至目前，真正實現了“輕盈破局”的，基本只有華曦府和學仕里。

也是這兩個項目，成功揭示了板塊的合理價位：7.5w/㎡。

當然，也要看產品品質和小環境，但從大瓦窯、長安悅璽、龍樾天元的去化程度看，板塊是遠遠支撐不來8w+定價的。

和項目端的朋友打探了下，這次中海的學府里，開盤價格和學仕里差不多，也是7.5w上下，剛需買家可以考慮。

至于青塔項目，基本都在炒倒掛10w+的二手房，但由于鐵路和容積率的影響，我個人對它的合理價位預估，仍然在8w以下，在此不建議大家追高。

4，組團產品趨勢：尺度越來越放松。

大家發現了嗎，今年的兩個新房，學府里和青塔項目都批了開放式陽臺，這在產品力競爭上，算得上一大賣點。

石景山早年有一些開放式陽臺，像中海寰宇天下，這兩年石景山新房更多做了設備平臺內包，例如長安譽、學仕里等。

越秀天玥這種比較慘，只有普通設備平臺，位置有點尷尬，利用率很低。??

青塔項目做陽臺我還挺意外，打探了下，據說豐臺從大紅門項目過后，就開始批陽臺了。

這會是產品端放松的信號嗎？

這種信號，在順義也有一些跡象：順義樓市，正在以另一種方式放松

最后，今年的西四環組團，還會出現第二個華曦府嗎？大家對此怎么看？