華泰證券指出，步入2023年下半年,房地產行業政策自上而下開啟了一輪新定調，并快速向實操指引層面延展。8月以來，購房杠桿限制的放松已成為本輪行業政策寬松周期中的著力點之一。經過對購房杠桿政策的歷史復盤，有以下結論：1. 購房杠桿限制的寬松歷史鮮見，更顯力度，預計其市場激活效用值得期待；2. 購房杠桿調整對于改善需求的影響更顯著；3. 一線城市對于購房杠桿限制政策變化更為敏感而迅速，尤其是二套房貸政策。政策和經紀人預期已經出現積極信號，期待行業隨后得以企穩。看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優質房企。

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全文如下

華泰 | 房地產：購房杠桿政策的歷史演繹

步入23年下半年,房地產行業政策自上而下開啟了一輪新定調，并快速向實操指引層面延展。8月以來，購房杠桿限制的放松已成為本輪行業政策寬松周期中的著力點之一。經過對購房杠桿政策的歷史復盤，我們有以下結論：1. 購房杠桿限制的寬松歷史鮮見，更顯力度，我們預計其市場激活效用值得期待；2. 購房杠桿調整對于改善需求的影響更顯著；3. 一線城市對于購房杠桿限制政策變化更為敏感而迅速，尤其是二套房貸政策。政策和經紀人預期已經出現積極信號，我們期待行業隨后得以企穩。我們看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優質房企。

核心觀點

全國：購房杠桿限制政策的歷史演繹

08年以來的四輪完整地產周期中，每輪的寬松都配有橫跨貨幣、需求端、供給端的一攬子政策，全國性放松購房杠桿限制的政策僅出現于第三輪寬松周期（2014年1月-2019年11月），呈現流動性、需求杠桿、供給杠桿三維齊升的特點。橫向比較，我們認為對基本面影響更為突出的是需求杠桿限制的寬松。全國銷售對購房杠桿放松的敏感度較高，一攬子政策協同效應更強。14年930政策出臺后，10月銷售面積同比增速環比提升8pct至-2%，11月投資同比增速也實現觸底。而15年330政策疊加貨幣、棚改等政策的發酵，次月起銷售面積開啟了一輪持續27個月的同比正增長周期。

城市：一線城市房地產對購房杠桿限制放松的敏感度較高

除了一線城市以及杭州，大部分城市已經按照首付底限要求執行。從政策空間來看，彈性最大的是一線城市二套房認定以及首付比例，因此，一線城市房地產景氣度對購房杠桿限制放松的敏感度在當下更值得關注。對于一線城市而言，政策對成交的傳遞快速并有效，尤其是二套房貸政策。認房認貸政策調整次月（14年10月），深圳新房即實現銷售面積同比回正，北京也在發布的第二月實現正增長，對于330政策調整二套房首付比例的敏感度大于930政策。新房市場對政策的反應要快于二手房，但從長期的維度，政策對二手房成交的影響更大。房價修復則需等待銷售量走出穩定抬升趨勢之后。

投資建議

從歷史上看，地產成交對于購房杠桿限制的調整協同一攬子行業政策深具敏感性。目前政策和經紀人預期已經出現積極信號，我們期待更多一二線城市落實優化地產政策，并與其他一攬子經濟政策形成合力，穩定居民的房價預期和購房需求。我們看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優質房企。

風險提示：行業政策不確定性；基本面下行；部分房企經營風險。

（文章來源：證券時報網）