8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，全國房貸最低首付款比例和利率下限、存量首套住房商業性個人住房貸款利率均迎來調整。

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受訪專家認為，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，將有利于降低居民首付負擔，更好滿足剛性和改善性住房需求。與此同時，下調個人存量房貸利率，將直接減輕借款人的居民房貸支出，修復居民資產負債表，提振居民消費意愿，也將減少居民提前還貸行為，保證銀行經營與信貸的穩定性。

引導實際首付比例

和利率下行

兩部門在《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》中決定，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

同時，將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

通知規定，各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人指出，對現行差別化住房信貸政策調整優化，能夠支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

對于降低首付比例，仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對證券時報記者說，將有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意愿。

如期調降

存量住房貸款利率

兩部門在《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》中提出，自9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款，或協商變更合同約定的利率水平。

通知明確，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。

通知要求，新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

協商變更后的貸款合同利率水平，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

本次存量房貸利率調整方案符合研究機構普遍預期，受訪專家認為，由于不同地區不同個人的合同情況差異較大，統一調整存量房貸利率的實施難度較大，“因城施策”的存量房貸利率調整政策更具備可行性。

穩息差壓力將成第一要務

對于本輪圍繞商業性個人住房貸款政策的調整優化，兩部門有關負責人指出，將滿足借款人和銀行對于有序調整優化資產負債的訴求，滿足剛性和改善性住房需求。

隨著房貸新政在后續不斷落地，調降存量房貸利率以及調整新發放房貸利率政策下限，對銀行體系凈息差和利潤增速形成的拖累難以避免。

目前，商業銀行的凈息差水平已處在歷史低位。數據顯示，截至6月末，商業銀行凈息差僅為%。為更好管控負債成本，證券時報記者了解到，多家全國性商業銀行將于9月1日起下調存款掛牌利率。同時，多家銀行也在中期業績發布會上透露，已經制定好存量房貸利率下調的預案。

“接下來，貨幣當局還可采用降準等方式支持銀行合理管控負債成本，或通過結構性貨幣政策工具向依法有序調整存量房貸利率的銀行提供低成本資金，以增強金融持續支持實體經濟的能力?！惫獯笞C券首席固收分析師張旭對記者說。

（文章來源：證券時報）